Рефинансирование кредита без залога и под залог недвижимости

При выборе банка люди отдают предпочтение наиболее выгодным условиям кредитования, но они не всегда оказываются лучшими. Через некоторое время другая организация может предложить более низкие проценты, или самому заемщику потребуется перейти к другому кредитору. В этом случае проводится рефинансирование кредита под залог недвижимости или иного имущества гражданина.

Общие понятия

Рефинансирование — это процедура замены одного кредитного обязательства другим, иными словами, получение нового займа для погашения первого. Это может быть необходимо как банку, желающему поскорее получить деньги, так и самому заемщику, стремящемуся улучшить условия кредитования.

Причинами могут стать:

• Объединение кредитов в один: сделать это можно даже если займы получены в разных банках.
• Улучшение условий: снижение процента, увеличение срока или уменьшение ежемесячной выплаты.
• Желание перейти к другому кредитору.
• Предотвращение возможной задолженности.

Пример: несколько лет назад гражданин получил кредит на покупку дачи под 17% годовых. За это время ставка снизилась до 13%, и заемщик решил провести рефинансирование, чтобы снизить проценты и сэкономить таким образом деньги.

Рефинансирование является целевым кредитом. Потратить деньги гражданин сможет только на покрытие первого долга: об этом прописывают в договоре.

Важно сразу отметить отличия рефинансирования и реструктуризации:

• Рефинансирование — это заключение нового договора на основании нужды выплатить старый кредит. То есть все оформляется заново, как при новом соглашении, залог также меняет держателя.
• Реструктуризация — это изменение условий уже имеющегося договора. Изначальный договор сохраняется, меняются только его пункты.

Основная выгода перекредитования наблюдается при изменении кредитора в долгосрочных займах, например, ипотеке.

Плюсы и минусы

Рефинансирование имеет как достоинства, так и недостатки, и каждый гражданин должен решить для себя, стоит ли передавать кредит из одного банка в другой. Может случиться, что положительные моменты будут перекрыты недочетами.

К достоинствам процедуры относятся:

• Решение основной проблемы заемщика: снижение процента, увеличения срока.
• Возможность выплачивать вместо нескольких кредитов один.
• Быстрое принятие решения специалистами: обычно ответ приходит за 1−5 дней.
• Возможность сформировать хорошую кредитную историю.

Также ряд банков предлагают клиентам определенные бонусы: льготные периоды погашения, определенные кредитные карты и т. д. Это также может положительно сказаться на отношении определенной организации: например, если клиент намерен после брать большую сумму, в конкретной организации могут помочь хорошо зарекомендовать себя.

К минусам относятся следующие нюансы:

• Необходимость собрать больше документов: помимо основных, потребуются бумаги о прошлом кредите.
• Необходимость получить согласие всех банков на проведение процедуры. Если хоть один кредитор будет не согласен, это вызовет сложности при одобрении кредита.
• Расходы на подготовку документов, в том числе оплата оценки залоговой недвижимости.
• Даже новая квартира будет переоценена повторно.

Кроме того, многие банки отказывают клиентам в возможности досрочного погашения. Это должно быть прописано в договоре.

Иногда перекредитование может оказаться невыгодным. Если в договоре указано, что гражданин обязан выплатить не только долг банку, но и все проценты за весь срок, ему придется не только полностью выплатить всю сумму, но и выплачивать проценты по новому договору.

Основные требования сторон

Поскольку рефинансирование является кредитом, требования к заемщикам будут такими же, как и при получении последнего. У каждого банка они могут отличаться, но основные параметры в основном не меняются. К ним относятся:

• Возраст: заем может получить гражданин не моложе 21 года. Максимальный возраст — 65 лет, но некоторые банки предоставляют услуги и для более пожилых.
• Гражданство: только для россиян.
• Регистрация: претендент должен иметь прописку в городе, где имеется отделение банка.
• Наличие работы: рефинансирование доступно только работающим лицам, желательно устроенным официально. Неофициальный труд может стать причиной для отказа, так как при возникновении проблем взыскать сумму через суд банк не сможет (нет дохода).
• Доход: чем выше зарплата у претендента, тем выше шанс на успех. Если ежемесячный платеж составляет половину от дохода за аналогичный период или превышает ее, одобрение будет сомнительным.
• Стаж: гражданин должен отработать на последнем месте не менее 3 месяцев, общий стаж должен составлять не менее года.
• Кредитная история: чем она лучше, тем больше шансов. Отсутствие просрочек и своевременное внесение средств станут большим плюсом.

Указанные требования к заимодателю являются усредненными. Каждый банк может изменить их или выдвинуть свои: например, наличие зарплатной карты или депозита, наличие залога, отсутствие банкротства. Также при проверке соответствий учитываются сразу все нюансы, а некоторые минусы (например, недостаток стажа) могут уравновешиваться плюсами (большой зарплатой).

Кроме того, определенные требования выдвигаются и к рефинансируемому кредиту:

• Гражданин внес несколько платежей: обычно 6−12.
• До окончания срока кредитования остается более 3−6 месяцев: если заем почти погашен, банк не сможет получить выгоду.
• Кредит не просрочен и не был реструктурирован.

• Гражданин внес несколько платежей: обычно 6−12.
• До окончания срока кредитования остается более 3−6 месяцев: если заем почти погашен, банк не сможет получить выгоду.
• Кредит не просрочен и не был реструктурирован.

Некоторые организации могут предоставить рефинансирование и при наличии просрочек, но их срок должен быть не более 10 дней или если задержка вызвана техническими неисправностями. Например, деньги были положены вовремя, но не поступили на счет. Доказать свою «чистоту» клиент сможет при помощи чека на внесение суммы.

Необходимые документы

Точный список требуемых бумаг лучше уточнить в самом банке перед обращением, так как списки могут различаться. В основном организациям необходимы документы, подтверждающие данные, а также информацию о прошлом кредите. Примерный пакет документов будет следующим:

• Паспорт заемщика.
• Справка о месте регистрации.
• СНИЛС.
• Справка с места работы о размере зарплаты и иные бумаги, подтверждающие доход. Например, если гражданин живет на деньги от сдачи недвижимости, это может быть договор с последним жильцом.
• Военный билет для мужчин.
• Согласие кредитора на проведение рефинансирования. Этот документ действует всего 7 дней.
• Документы, относящиеся к прошлому кредиту: договор, выписка о состоянии займа на сегодняшний день, справка об отсутствии задолженности. Также кредитор должен передать номер счета для перевода денег и уточнить итоговую сумму. Справка действительна всего 3 дня, а потому получить ее необходимо сразу перед посещением других организаций.

• Паспорт заемщика.
• Справка о месте регистрации.
• СНИЛС.
• Справка с места работы о размере зарплаты и иные бумаги, подтверждающие доход. Например, если гражданин живет на деньги от сдачи недвижимости, это может быть договор с последним жильцом.
• Военный билет для мужчин.
• Согласие кредитора на проведение рефинансирования. Этот документ действует всего 7 дней.
• Документы, относящиеся к прошлому кредиту: договор, выписка о состоянии займа на сегодняшний день, справка об отсутствии задолженности. Также кредитор должен передать номер счета для перевода денег и уточнить итоговую сумму. Справка действительна всего 3 дня, а потому получить ее необходимо сразу перед посещением других организаций.

Если рефинансирование дается под залог квартиры, потребуются документы, подтверждающие ее нахождение в собственности владельца (например, договор купли-продажи), также нужно провести оценку с привлечением стороннего эксперта.

Организации могут как увеличить количество документов, так и уменьшить их. Ряд банков сокращает список до 2−4 пунктов (например, паспорт и документы о задолженности), если клиент хочет получить сумму, равную его долгу.

Иногда помочь могут документы, подтверждающие ухудшение материального положения семьи: уменьшение дохода, ухудшение здоровья, рождение детей. Их необходимо предоставить «старому» банку как доказательство того, что выплата кредита скоро станет затрудненной. Демонстрировать невысокий доход перед «новым» заимодавцем не стоит.

Пошаговая инструкция

Все начинается с поиска кредиторов с более выгодными условиями. Лучше, если их будет несколько: это поможет найти лучший вариант.

Сама процедура происходит в несколько этапов:

1. Заемщик обращается в банк для получения согласия на проведение рефинансирования. Если организаций-кредиторов несколько, нужно обратиться к каждому.
2. Далее следует собрать пакет документов и передать их на рассмотрение в выбранный банк.
3. Если заявка одобрена, нужно вернуться в первые банки и написать заявки на досрочное погашение кредита.
4. После происходит переоформление документов: подписывается новый договор, переоформляются залоги.
5. Затем «новый» банк переводит денежные средства на счет предыдущего, после чего рефинансирование заканчивается. Все кредитные обязательства переходят к новому кредитору.

Наличные средства организация не предоставляет, получить деньги на личный счет также невозможно. Однако, если рефинансирование произведено на большую сумму, остатком клиент может распорядиться сам.

Процедура при залоге

Залог — это имущество гражданина, который тот временно передает банку для получения кредита. Оно служит гарантом возвращения денег: если клиент не сможет погасить заем, имущество переходит к банку и продается. В залоге может быть недвижимость, автомобиль.

Чаще всего залог встречается при взятии ипотеки: сама купленная квартира является залогом. При рефинансировании с залогом могут потребоваться дополнительные платежи:

• Страхование жизни и здоровья, новое страхование квартиры.
• Оформление отчета по оценке.
• Выписка из ЕГРН (реестра налогоплательщиков).
• Госпошлина за перерегистрацию.

Отказаться можно только от страхования, но это снизит вероятность одобрения.

Требования к недвижимости

Если имущество изначально находилось в залоге у первого банка, при рефинансировании права на него переходят к новому кредитору. После полного погашения жилье возвращается к заимодавцу. Никаких новых требований выдвинуто не будет.

Если же изначально залога не было, но гражданин решил взять крупную сумму, договор оформляется заново, а недвижимость должна быть:

• Юридически чистой, свободной, без обременений в виде дополнительных владельцев, особенно детей.
• Физический износ здания — не более 55%.
• Обязательно наличие кухни и санузла.
• Состояние самого объекта должно быть удовлетворительным: коммуникации в порядке, гигиенические нормы не нарушены.
• Многие банки обязательным условием ставят наличие инфраструктуры.

Все эти нюансы призваны при необходимости быстро и дороже продать недвижимость.

Максимальная сумма займа при наличии залога составляет 60−85% от него. Это позволит организации при необходимости возместить все потери. Минимальная сумма обычно составляет 1 миллион: на меньший кредит залог не требуется.

Многие люди, взявшие кредит, через некоторое время проводят рефинансирование: берут новый, с более подходящими условиями для погашения прошлого. Перекредитование необходимо для получения меньшего процента или увеличения срока выплат, для сведения нескольких займов в один. В зависимости от конкретной ситуации процедура может оказаться или выгодной, или нет.