Как правильно взять ипотеку на квартиру?

Снимать квартиру дорого, а качество такого жилья — далеко не всегда удовлетворительное; купить же недвижимость за свои деньги, не привлекая к делу третьих лиц, для большинства россиян просто нереально. Отсюда единственный выход — изучить условия получения ипотеки в Сбербанке или другом финучреждении и оформить договор кредитования (непременно с дополнительной страховкой). Но сначала заёмщику придётся пройти ряд предваряющих этапов — без них взять ипотеку на квартиру не получится.

Правильно подобрав банк и узнав проценты по ипотечному кредиту, получатель может брать деньги — и стать обладателем, пусть пока и условным, собственного жилья. Не помешает и прислушаться к советам бывалых — тех, кто уже благополучно выплатил или выплачивает ипотеку. Об основных моментах покупки квартиры в ипотеку, сложностях, с которыми придётся столкнуться заёмщику, и способах их преодоления — смотрите далее.

Как брать ипотеку на квартиру?

Прежде чем изучать тонкости закладной на квартиру по ипотеке и другие детали, важные, но не первостепенные, нужно подумать, нужны ли в принципе заёмщику жильё и кредит для его приобретения. Вполне может случиться, что при зрелом размышлении он откажется от казавшихся разумными планов и предпочтёт какой-либо другой вариант — кто знает, в какой момент и насколько сильно изменятся обстоятельства.

Если же иных путей получения квартиры не предвидится, остаётся всё та же ипотека — и несколько подготовительных ступеней, к ней ведущих.

Первый шаг будущего кредитополучателя, как однозначно следует из советов бывалых, — тщательная, неспешная и желательно всесторонняя оценка собственных возможностей. Речь идёт не только о платёжеспособности, хотя и о ней будет сказано чуть ниже; сейчас же нужно рассмотреть всю совокупность обстоятельств, передвигаясь от одного фактора к другому и сделав в конце вывод — пусть неутешительный, зато позволяющий избежать полного краха.

К таким факторам относятся:

1. Условия получения кредита. Принимая их во внимание, можно рассчитать ипотеку на квартиру, пользуясь онлайн-калькулятором на сайте финучреждения-фаворита или лично придя в отделение. Важнейшие условия — это годовая процентная ставка, срок, на который банк готов предоставить деньги, тип платежей (аннуитетные или дифференцированные) и обязательность первого взноса. Приложив немного усилий, кредитополучатель сможет взять ипотеку на квартиру и без первоначальных вложений, однако за такую возможность придётся переплатить — а значит, лучше проявить немного терпения и подкопить денег на взнос, чем впоследствии переплачивать по процентам. Тем более что обычно это 15–20% от требуемой суммы — много, но всё же по силам твёрдо настроенному человеку.
2. Способность к ежемесячным выплатам. Если совокупный доход семьи составляет 30 тысяч рублей, из которых порядка 75% тратится на основные потребности (еда, медикаменты, плата за найм жилья и коммунальные услуги), рассчитывать на ипотеку вряд ли стоит: выплачивать оставшиеся 7–8 тысяч рублей в месяц придётся чуть ли не бесконечно (не принимая в расчёт отсутствие «подушки безопасности»), а рисковать и брать на себя повышенные обязательства — глупо: в какой-то момент кредитополучатель или столкнётся с привходящими неблагоприятными факторами, которые в итоги приведут к катастрофе, или просто-напросто сорвётся.
3. Ориентировочная стоимость жилья. С одной стороны, она зависит от возможностей кредитополучателя и готовности банка предоставить требуемую сумму; с другой, и это не менее важно, — от характеристик квартиры. Следуя советам бывалых, не стоит сразу покупать роскошную недвижимость в центре города, тем более если планируется перебраться из подселения или однушки, которую получатель делит со старшими родственниками; лучше понемногу продвигаться вперёд — шаг за шагом, но наверняка, не стремясь прыгнуть выше головы.
4. Категория квартиры. В зависимости от конкретного предложения и собственных предпочтений можно взять в ипотеку как первичное (ранее не имевшее хозяина, в том числе строящееся), так и вторичное (уже принадлежащее кому-то на момент подписания договора) жильё. Стоимость недвижимости сильно зависит от этих факторов — как и от инфраструктуры района, наличия поблизости медицинских, образовательных учреждений, супермаркетов, остановок или станций метро и других деталей.
5. Необходимая сумма кредита. Накопив деньги на первоначальный взнос и изучив возможности занять у родных и знакомых, а также продать что-то, не представляющее насущной необходимости, сделав вклад в квартиру, получатель средств сможет определить, сколько именно ему не хватает — эту сумму (не больше и не меньше) и следует просить у банка.

Важно: ипотечный кредит относится к целевым — никто не выдаст заёмщику деньги на руки. Таким образом, брать слишком много не рекомендуется — получившийся разрыв будет лишь новой проблемой, а не возможностью устроить ремонт или приобрести бытовую технику.

Определившись со своими возможностями и вычислив, какой примерно суммы не хватает для покупки квартиры, будущий кредитополучатель может приступить к выбору банка. Как и на предыдущем этапе, здесь нужен комплексный подход: оформлять ипотеку просто потому, что в одном финучреждении меньше процентная ставка или первоначальный взнос, неразумно. Обычно эти преимущества компенсируются, а то и перебиваются недостатками ипотечной программы — и чтобы в дальнейшем не жалеть и не искать способы расторжения кредитного договора, лучше изучить все факторы.

К факторам, определяющим предложение кредитора и имеющим первостепенное значение, относятся:

1. Годовая процентная ставка. Само собой, чем она меньше — тем лучше плательщику; с другой стороны, пониженная ставка неминуемо будет связана с рядом неприятных условий — ни один банк не станет предлагать кредитополучателю выгодные условия из чистого альтруизма. Обычно низкие проценты — не более чем маркетинговый ход, а на деле кредитор может не только подпортить картину другими условиями, но и предусмотреть для себя возможность изменять её с течением времени.
2. Иные проценты, штрафы и пени. Получателю следует с самого начала поинтересоваться, сколько ему придётся платить за расчётное обслуживание, получение дополнительной информации, уточнение графика платежей и другие услуги, а также какие штрафные санкции предусмотрены банком за просрочки и возможные огрехи. В эту же категорию можно включить стоимость страхования жизни, здоровья, работы и непосредственно квартиры — от последнего отказаться, в соответствии с законом, не получится, а значит, нужно заранее учитывать излишние расходы.
3. Срок погашения обязательств по кредиту. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку и на 25–30 лет, понимая, что чем дольше кредитополучатель платит за квартиру, тем больше они получат денег; другие же, ставя во главу угла финансовую безопасность, ограничивают срок окончательного расчёта пятью-десятью годами. Этот фактор необходимо принимать во внимание в большей мере заёмщику, не имеющему возможности ежемесячно расставаться с крупной суммой: чем меньше у него получается платить, тем на более долгий срок растянется ипотека.
4. Тип регулярных платежей. На сегодня банки предлагают два варианта: аннуитетные и дифференцированные выплаты. Первые удобнее с «эксплуатационной» точки зрения: получатель каждый месяц переводит банку одну и ту же сумму, не утруждая себя расчётами и не сверяясь с графиком. Вторые — практичнее: в первую очередь заёмщик выплачивает тело кредита равными долями, а проценты в данном случае вторичны. Однако следует принимать во внимание, что дифференцированные платежи, постепенно уменьшаясь, сначала могут стать для покупателя квартиры попросту неподъёмными. Чтобы снизить финансовое бремя, ему придётся или растягивать срок погашения задолженности, или уменьшать сумму.
5. Требования к кредитополучателю. Основные факторы — его официальный ежемесячный доход, качество кредитной истории, готовность представить все необходимые документы, наличие залогового имущества и поручителей и так далее; чем больше совокупность положительных обстоятельств, тем охотнее банк даст заёмные средства — и наоборот. Именно поэтому на моменте отбора финучреждения не стоит останавливаться на одном варианте: всегда следует иметь запасные, чтобы вдруг не столкнуться с необходимостью спешно подыскивать новый банк. Нужно понимать, что заключение кредитного договора — обоюдный процесс, требующий совпадения воль кредитора и кредитополучателя, и не рассчитывать на стопроцентную готовность финучреждения рисковать своими деньгами.
6. Требуемые документы. Некоторые банки готовы перечислить на счёт получателя нужную сумму только после представления им всевозможных бумаг от паспорта с ИНН до справки с места работы и выписки из трудовой книжки; другие, включая Сбербанк и ВТБ 24, предлагают упрощённый порядок, вплоть до возможности взять ипотеку по двум документам, компенсируя свои риски повышенной процентной ставкой и увеличенным первоначальным взносом.
7. Готовность работать со льготными категориями граждан. Если у человека есть право на материнский капитал, участие в программах для многодетных семей и другие дополнительные возможности, следует подыскать финучреждение, согласное предоставить деньги на таких условиях. В большинстве случаев это крупные банки, хотя при желании можно найти и структуры поменьше — всё зависит от возможностей и личных предпочтений потенциального заёмщика.

Важно: если квартира уже присмотрена и заёмщику требуется срочно заплатить за неё, чтобы не допустить перекупки, нужно принимать во внимание и срок рассмотрения банком заявки. Как правило, чем крупнее финучреждение, тем больше в нём бюрократии — и наоборот: например, у Сбербанка на ответ заявителю может уйти больше недели, а у его менее крупных собратьев, всё ещё сохраняющих независимость, — три-четыре дня.

Изучив условия, предлагаемые банками, и выбрав лидера (или несколько лидеров), можно переходить к заполнению анкеты и сбору необходимых документов. Как правило, сегодня банки дают пользователю возможность отправить заявку в режиме онлайн, просто вписав данные в удобную электронную форму и нажав на кнопку «Отправить» или аналогичную.

Это позволяет сэкономить время на походе в отделение и ожидание в очереди, а также, что важно для многих заёмщиков, исключить на первых порах человеческий фактор: результат рассмотрения анкеты не будет зависеть от внешности, грамотности речи и других факторов, способных испортить впечатление о потенциальном кредитополучателе.

Форма онлайн-анкеты и перечень данных, которые в неё следует внести, определяется самим банком и не зависит от желания отправителя. Крайне рекомендуется заполнить в ней все доступные поля, чтобы не столкнуться с отказом или дополнительными вопросами финучреждения. Впрочем, если была допущена небольшая погрешность и заявитель согласен уточнить сведения, особых сложностей с подачей заявки не предвидится.

То же касается и списка необходимых для того, чтобы взять ипотеку на квартиру, документов. Обычно в него включаются:

• паспорт гражданина России или другой документ, в соответствии с законом подходящий для удостоверения личности;
• второй, а иногда и третий документ, подтверждающий актуальность паспорта: загранпаспорт, идентификационный номер налогоплательщика, СНИЛС (зелёная карточка), водительское или пенсионное удостоверение и даже военный билет;
• для мужчин в возрасте до 27 лет — военный билет, даже если он не был запрошен на предыдущем основании; необходимость предъявлять военный билет связана с повышенным риском для финучреждения: если заёмщика вдруг призовут, график выплат как минимум сместится на двенадцать месяцев;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ за указанный финучреждением срок — от квартала (трёх месяцев) до полугода и даже года;
• копия трудовой книжки, заверенная в отделе кадров или непосредственным начальником, или трудовой договор, обычный или срочный; взять деньги под гражданско-трудовой договор, как правило, значительно сложнее, а некоторые банки и вовсе отказываются рассматривать его наравне с трудовым;
• иные бумаги: свидетельство о вступлении в брак, согласие второго супруга на ипотеку, свидетельства о рождении детей, справку по форме 3-НДФЛ и даже справки от психиатра и нарколога — всё определяется фантазией и степенью осторожности займодавца.

Важно: шансы кредитополучателя, согласного привести с собой одного или двух поручителей или предоставить банку залоговое имущество, существенно возрастают; это следует иметь в виду, если высока вероятность получить отказ в выдаче заёмных средств. Кроме того, отдельные финучреждения готовы при «предъявлении» поручителей снизить процентную ставку на несколько пунктов.

Как уже было упомянуто, срок рассмотрения банком заявки составляет от трёх дней до недели с лишним; податель заявки будет уведомлен о решении по телефону, электронной почте (значительно реже), с помощью SMS-уведомления или в ходе запланированного визита.

Если ответ положительный, будущий кредитополучатель сможет приступить к подбору квартиры, которую предполагается взять в ипотеку. Обычно срок, отводимый банком на поиски, составляет от одного до четырёх месяцев.

Подбирать недвижимость следует по следующим параметрам:

1. Качество самого жилья. Понятно, что чем комфортабельнее изначально квартира, тем лучше. И всё же не стоит слишком гнаться за удобствами: зачастую выгоднее взять недвижимость с ремонтом ниже среднего и самостоятельно провести необходимые работы, чем тратить деньги на «люксовую» квартиру.
2. Инфраструктура. Как бы ни было прекрасно жильё, если оно стоит в отдалении и на болоте (или рядом с перерабатывающим заводом), не стоит его покупать. Лучше присмотреть варианты поскромнее, но хотя бы немного включённые в окружающую среду.
3. Юридическая чистота. Не стоит брать в ипотеку, да и за «живые» деньги, квартиру, владелец которой не может подтвердить своё право на обладание ею и отсутствие ограничений и обременений. Проверить, нет ли осложняющих жизнь факторов, удастся с помощью справки из Единого государственного реестра недвижимости: заказать её может и покупатель, но обычно эту обязанность берёт на себя продавец.

Документы, относящиеся к найденной квартире, следует отнести в банк; если жильё соответствует условиям кредитора, он даёт одобрение, после чего составляется предварительное соглашение о предоставлении заёмных средств.

Обычно оформление кредитного договора занимает минимум времени; после того как все документы собраны и заёмщик ещё раз ознакомлен с условиями, остаётся лишь поставить подпись в конце документа. Через непродолжительное время деньги поступят на счёт покупателя, а он переведёт их продавцу недвижимости — на этом процедура купли-продажи заканчивается, а выплата кредита — только начинается.

Вряд ли нужно напоминать о необходимости тщательно проверять и перечитывать все задействованные в сделках купли-продажи и кредитования документы: ни один банк не станет делать этого за заёмщика, а разбираться с юридическими сложностями незадачливому покупателю придётся самостоятельно.

Все банки, крупные и поменьше, любят навязывать клиентам страховку: жизни и здоровья, трудоустройства (на случай сокращения), приобретаемой квартиры. И если от большинства из них, следуя советам бывалых, можно отказаться ещё перед подписанием договора или в течение периода охлаждения, то с последним придётся смириться: право навязать заёмщику страхование жилья, в отношении которого оформляется кредит, дано банкам законодателем.

Зато никто не запрещает кредитополучателю самостоятельно подобрать страховую компанию: если постараться как следует, можно сэкономить до 50–100% от стоимости услуг, предлагаемых самим банком или аффилированными страховщиками.

Ипотека как лучше взять (советы бывалых)

В заключение — несколько советов и рекомендаций от бывалых заёмщиков, уже выплативших или продолжающих успешно выплачивать ипотеку:

1. Всегда нужно обращать внимание на детали. Например, крошечное в масштабах одного платежа расхождение в процентной ставке приводит к громадной общей переплате, достигающей сотен тысяч рублей. Отдавать банку лишнее всё равно придётся — так почему бы не сделать этот процесс как можно менее болезненным?
2. Необходимо брать ипотеку в той же валюте, в которой заёмщик получает заработную плату или другие виды дохода. С внесением последних изменений в законодательство эта тема стала менее острой, однако забывать об осторожности по-прежнему не стоит: резкие колебания иностранной валюты способны привести к существенному росту ежемесячных платежей — а рассчитывать на их падение, с учётом особенностей российской экономики, просто глупо.
3. Следует предпочитать фиксированную процентную ставку плавающей. Соображение здесь такое же, как в предыдущем пункте: ставка рефинансирования Центрального Банка может, конечно, быть понижена, но на деле она из года в год растёт и будет расти впредь до наступления коренных изменений в экономической политике страны. А значит, и регулярные платежи, привязанные к плавающей ставке, с очень большой вероятностью рано или поздно увеличатся — и не один раз.
4. Нужно чётко определить, сколько плательщик может отдавать в месяц без чрезмерного ущерба для себя. Неудобства всё равно будут — их, как бы ни хотелось, не избежать; но совершенно разные ситуации, когда из заработной платы в 30 тысяч рублей приходится отдавать банку 8 и 15 тысяч. В первом случае заёмщик может создать для себя какую-никакую «подушку безопасности»; во втором — впадёт в ступор, столкнувшись с первым же неожиданным препятствием. Лучше всего выделять на платежи по ипотеке не более 1/3 от семейного дохода; и просто замечательно будет, если удастся уменьшить эту сумму до 10–15% от того же значения.
5. Лучше двигаться вперёд постепенно: переехать из общей с родственниками однушки в двухкомнатную квартиру, но уже свою; затем, через несколько лет, — в трёхкомнатную и так далее. Такая неторопливость поможет заёмщику лучше готовиться к каждому последующему шагу, не теряя время и нервы на попытки сразу купить «дворец», оставаясь при этом фактически в нищете.
6. Настоятельно рекомендуется рассмотреть все возможные варианты ипотеки на сайтах разных банков, используя онлайн-калькуляторы: понижая и повышая требуемую сумму, отодвигая или приближая срок погашения задолженности и применяя другие допустимые манипуляции. Кроме того, можно подать интернет-заявку сразу в несколько банков: это позволит сэкономить время на заполнении разрозненных форм.
7. Нужно выгадать время. Как показывает статистика, цены на квартиры циклически увеличиваются начиная с лета и до Нового года, после чего постепенно падают. А значит, лучшее время для приобретения жилья в ипотеку — с весны по начало лета.
8. Если сложно найти квартиру самостоятельно, следует привлечь риелтора. Да, их услуги стоят дорого и тоже не дают стопроцентного результата, зато агентства, занимаясь своими прямыми обязанностями, высвобождают для покупателя массу времени, которое можно потратить с большей пользой — хотя бы на попытки прийти в себя, ознакомившись со ставкой банка. Кроме того, риелтор проверит законность сделки — а опыта в этом вопросе даже у самого мелкого агентства больше, чем у рядового гражданина.
9. Нельзя забывать о возврате НДФЛ с процентов по ипотеке и других полагающихся заёмщику льготах и возможностях: чем больше денег удастся вернуть или сэкономить на покупке квартиры в ипотеку, тем лучше; а сбережённые средства лучше пустить на ремонт, празднование новоселья или приобретение транспортного средства — в зависимости от потребностей кредитополучателя.
10. Не нужно слишком сильно привязываться к квартире: даже из-под ипотеки её можно продать или обменять, если жизненные обстоятельства изменились сильно и навсегда. Придётся повозиться с документами и заручиться согласием кредитора, однако это лучше, чем долгие годы сидеть на одном месте, не имея возможности заняться любимым делом.
11. Нельзя надеяться на толерантность банка: при возникновении сложностей с выплатами необходимо сразу же уведомить его о проблеме. Возможно, кредитор предложит небольшую отсрочку, реструктуризацию или выкуп квартиры — любой вариант предпочтительнее, чем судебные разбирательства и общение с судебными приставами.

Подводим итоги

Чтобы взять квартиру в ипотеку, нужно предварительно оценить свои возможности и определить, какая сумма ежемесячных платежей не является критической. Следующий этап — поиск кредитора на основании предлагаемых им параметров кредитования: процентной ставки, сроков погашения и других. Наконец, получив одобрение и найдя жильё, займодавец может подписывать договор кредитования — на оптимальных для себя условиях.

Отказаться от страхования недвижимости не получится — зато можно подобрать страховую компанию, предлагающую более демократичные условия, чем банк. Согласно советам бывалых, не следует сразу приобретать под ипотеку роскошную квартиру — лучше двигаться к своей мечте постепенно. И главное — чем активнее диалог с кредитором, тем выше шансы заёмщика на успешное погашение ипотеки.